Im Rahmen des Mietverhältnisses, ist der Vermieter nicht nur verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt im vertraglich geschuldeten Zustand zu überlassen, sondern während der gesamten Mietzeit in diesem vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.

Während dieser Zeit kommen bei einem Mangel des Mietobjekts die unterschiedlichsten Gewährleistungsansprüche auf Seiten des Mieters zum Tragen. Dabei stellen die Minderung des Mietzinses gem. § 536 BGB und der Schadensersatz gem. § 536 a BGB die bekanntesten und relevantesten Rechte des Mieters dar.

Ist die Mietsache mangelhaft, so mindert sich der Mietzins entsprechend der Gebrauchsbeeinträchtigung Kraft Gesetz. An dieser Stelle werden die Mieter vor die Frage gestellt, in welcher Höhe eine Minderung gerechtfertigt ist.

Aufgrund der unterschiedlichsten Rechtsprechungen und dem weitläufigen Ermessen auf Seiten der Richter ist dies ein schwieriges Unterfangen. Die Gefahren bei einer nicht angemessenen Minderungshöhe werden von den Mietern oft unterschätzt. So ist vor allem die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung zu unterbinden, wenn die Minderungshöhe einen nicht unerheblichen Teil des Mietzinses ausmacht.

Auch werden die unterschiedlichen Mängel oft aufgrund der Unerfahrenheit und der persönlichen Betroffenheit des Mieters zu hoch eingeschätzt und der Mietzins in dieser Höhe gemindert. Eine gerichtliche Überprüfung überrascht dann mit dem Risiko einer unerwarteten zusätzlichen Kostentragung.

Ist ein Mindergrund gegeben, so wurde die zuviel bezahlte Miete ohne rechtlichen Grund an den Vermieter bezahlt und kann von diesem zurückverlangt werden.
Ein weiteres Recht des Mieters bei einem Mangel der Mietsache stellt der Schadensersatzanspruch dar. Ein solches Recht kann immer dann von dem Mieter geltend gemacht werden, wenn ein Mangel besteht, den der Vermieter zu vertreten hat oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät. Wann ein Verschulden des Vermieters gegeben ist und wann sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet, muss sorgfältig geprüft werden.

Um die gegebene Gradwanderung und die Risiken für den Mieter darzulegen und einzuschätzen, aber auch im Hinblick auf die Abwehr solcher Ansprüche ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts oder Fachanwalts für Mietrecht anzuraten.

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Chuya Kojima Rechtsanwalt für Sozialrecht, Strafrecht, Ordnungswidrigkeiten, Mietrecht, Verwaltungsrecht

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