In einer neuen Entscheidung im Gewerberaummietrecht hat der BGH nun entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft – anderes als bei einer GbR – ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen kann.

Die Rechtsprechung des Senats im Hinblick auf das Recht einer GbR wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu kündigen (Senat, NZM 2007,679 = NJW 2007, 2845 Rdnr.12, 15 ff.; NZM 2009, 613 = NJW 2009, 2738 Rdnr. 13 f), ist nach der jetzigen Rechtsprechung des BGH nicht auf Personenhandelsgesellschaften zu übertragen.

Nach der Rechtssprechung des Senats ider der GbR der Eigenbedarf eines Gesellschaftres deshalb zuzurechnen, da es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.

Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine GbR bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 VIII ZR 271/06).

Eine vergleichbare Situation besteht, bei einer Personenhandelsgesellschaft nicht, da die Gründung einer solchen regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraussetzt. Eine Vermietung durch eine Personengesellschaft ist von daher nicht “zufällig”, sondern beriht auf eine bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit der Interessenlage kann hier somit nicht ausgegangen werden.

BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10

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Chuya Kojima Rechtsanwalt für Sozialrecht, Strafrecht, Ordnungswidrigkeiten, Mietrecht, Verwaltungsrecht

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