Rechnet der Vermieter zwar über die Betriebskosten ab, verzichtet dieser aber über einen Zeitraum von mehreren Jahren auf eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter auch in Zukunft keine Nachforderungen ihm gegenüber geltend macht.

Der jahrelange Verzicht der Geltendmachung der Nachzahlung auf der Betriebskostenabrechnung begründet auch keine Verwirkung des Anspruchs für die Zukunft (AG Hagen, urt. v. 23.11.2010 – 15 C 286/10).

An eine Verwirkung seien strenge Anforderungen zu stellen, da eine Verwirkung nur dann in Betracht kommt, wenn -abgesehen vom bloßen Zeitablauf – Umstände vorliegen, die für den Mieter einen Vertrauenstatbestand dahin gehend geschaffen haben, dass der Vermieter auch künftig von der Geltendmachung seiner Ansprüche absehen wird. Um eine Verwirkung annehmen zu können, ist erforderlich, dass das Verhalten des Gläubigers nach Treu und Glauben den Eindruck erweckt, der Anspruch werde nicht geltend gemacht, wobei eine einfache Untätigkeit nicht ausreichend ist.

Je nach Einzelfall kann allerdings die Annahme gerechtfertigt sein, dass die Mieter darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter ihnen die Änderung seiner bisherigen Handhabung rechtzeitig mitteilt, damit sie sich bei ihrer finanziellen Palnung darauf einstellen können.

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Chuya Kojima Rechtsanwalt für Sozialrecht, Strafrecht, Ordnungswidrigkeiten, Mietrecht, Verwaltungsrecht

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